Vivir en los Países Bajos me ha permitido observar cómo este país aborda un tema tan delicado como el acceso a la vivienda para los jóvenes. Aquí, existen incentivos claros para que las personas menores de 35 años puedan acceder a una vivienda, pero con reglas que buscan evitar una burbuja inmobiliaria como la de 2008. Intentare hacerlo corto y para e proximo artículo explicare detalles . Antes que empecéis a comentar que si genera burbuja , que si regalamos dinero a rentistas y demas , leed este corto artículo.
Para empezar, el impuesto de transmisión patrimonial (lo que pagarías al comprar una vivienda) es :
- Menores de 35 años comprando su primera vivienda: Están exentos del impuesto de transferencia por viviendas con un valor de hasta 440,000 euros. Si la propiedad excede este valor, se paga un 2% sobre el monto que sobrepase el límite.
- Compradores de cualquier edad para uso residencial personal (no primera vivienda): Pagan un impuesto del 2% del valor de la vivienda.
- Inversionistas (compradores que no usarán la vivienda como residencia principal): Desde 2023, enfrentan un impuesto mucho más alto, del 10,4%, para desalentar las compras especulativas y aliviar la escasez de viviendas The Accounting JournalNalog.nl B. V.
Además, el gobierno ofrece un sistema de seguro para viviendas cuyo precio máximo este año es de 435,000 euros. Este seguro, conocido como NHG (Nationale Hypotheek Garantie), permite que los bancos ofrezcan hipotecas con intereses muy bajos, ya que el gobierno actúa como garante de la deuda. Esto hace que el acceso a una hipoteca sea mucho más asequible en comparación con otros países, como España.
Sin embargo, entiendo las críticas que puedan surgir. Muchas personas podrían temer que estas facilidades deriven en una burbuja inmobiliaria, como ocurrió en 2008. Pero aquí hay reglas estrictas para evitarlo. Por ejemplo:
- La hipoteca garantizada por el NHG solo puede destinarse a tu vivienda habitual. Es decir, debes estar empadronado y residiendo en esa propiedad.
- Si decides alquilar esa vivienda, el seguro cambia, y el interés de tu hipoteca sube considerablemente. Esto desincentiva el uso de estas viviendas como propiedades de alquiler, limitando el impacto de los "rentistas".
- Solo es valido para un precio máximo de la propiedad fijado en el 2024 en 435,000 euros
En la práctica, estas medidas tienen efectos curiosos. Por ejemplo, aunque el alquiler sigue siendo más caro que una hipoteca en los Países Bajos, no llega a los niveles de España, donde el mercado de alquiler está tan descontrolado que facilita que personas compren propiedades para alquilarlas y generen una red especulativa. Aquí, la diferencia entre el alquiler y la hipoteca está regulada por las restricciones bancarias y por el seguro.
En mi opinión, este sistema tiene fallos, pero logra un equilibrio interesante entre facilitar el acceso a la vivienda para los jóvenes y evitar que el mercado se sature con prácticas especulativas. Si bien en teoría el alquiler podría ser más barato que una hipoteca, en la práctica, al menos aquí en los Países Bajos, el mercado está diseñado para fomentar la propiedad responsable, lo que es un contraste interesante con lo que sucede en otros países europeos.
Que podríamos aprender y que podríamos agregar en España? Por ejemplo se podria agregar aqui que el ITP de tu primera y única vivienda fuera del 0-2% . Esto eliminaría la especulación y concentración de vivienda en manos de unos pocos.
Este modelo nos deja mucho para reflexionar sobre cómo debería estructurarse el acceso a la vivienda para ser justo, sostenible y seguro a largo plazo, Sin confiscar vivienda a nadie, sin gastar dinero extra y sin regalar dinero a los fondos de inversión. En el siguiente artículo explicare el NHG pues me he dejado fuera muchos detalles.
